Immotipp 90-96: Wie erkenne ich eine gute Ausstattung

Im letzten Immotipp habe ich ausführlich beschrieben, warum eine bessere Ausstattung nicht zwangsläufig zu einem höheren Kaufpreis führt. Berechtigter Weise werde ich natürlich immer wieder gefragt, wie man denn eine gute Ausstattung erkennen kann. Ich möchte dies in einer neuen, kleinen Immotipp-Serie erläutern.

Vorab zwei Hinweise: Dass, was heute als gute Ausstattung gilt, kann in einigen Jahren schon Standard sein. So war vor über einem Jahrzehnt das Hänge-WC im Bad eine absolute Revolution und galt als sehr gute Ausstattung. Heute kann es dagegen nur noch als einfacher Standard bezeichnet werden. Ähnlich verhält es sich mit den Kosten für die Details: Was heute sehr teuer (= gut?) ist, kann morgen schon deutlich preiswerter sein. Deshalb gilt alles Nachfolgende aus heutiger Sicht, kann morgen aber schon überholt sein.

1. Das Außenmauerwerk
Um hier eine Einschätzung zur Qualität der Ausstattung zu erhalten, sind Informationen zum verwendeten Baumaterial und zur Mauerstärke erforderlich. Während bei den Arten des Baumaterials die Meinungen sehr stark differieren, ist man sich bei der Ausdehnung des Mauerwerks schnell einig: Je dicker die Wände, desto besser der Wärmeschutz. Dies gilt letztendlich auch für einen vorhandenen bzw. anzubringenden Vollwärmeschutz.

2. Rund ums Dach

Grundlage jedes Daches sind die Zimmerarbeiten mit dem Dachstuhl. Meistens wird hier eine Ausstattung in Form von „normalen“ Balken verwendet. Manchmal sind im Außenbereich aber auch glatt oder kunstvoll gehobelte Hölzer erkennbar (häufig in Bayern zu finden). Eine früher übliche Ausführung in Eiche kommt heute nur noch äußerst selten vor.

Bei der Dacheindeckung ist die Auswahl groß: Neben den üblichen Pfannen in rot oder schwarz, sind auch alle anderen Farben oder die deutlich teureren Bieberschwänze möglich. Besonders hochwertig wird die Bauausführung, wenn letztgenannte als glasierte (glänzende) Ziegel verwendet werden. Eine Eindeckung mit Blech ist häufig baustatisch oder –konstruktiv bedingt und stellt nur bei einer Ausführung in Kupfer eine bessere Ausstattung dar. Dachrinnen werden üblicherweise in Zink oder Plastik hergestellt, eine deutlich preisintensivere Ausführung in Kupfer führt langfristig häufig zu Grünspan und stellt bei den derzeitigen Materialpreisen eine sehr große Verlockung für Diebe dar.

Schon anhand dieser Beschreibungen ist deutlich erkennbar, dass bei der Neuerstellung einer Immobilie schnell sehr viel Geld verbaut werden kann. Eine deutliche Wertsteigerung ist damit jedoch nur selten verbunden.

3. Elektroinstallation

Dieses Ausstattungsdetail dürfte gemeinsam mit Heizung bzw. Sanitär das für den Laien am leichtesten einzuschätzende Qualitätsmerkmal sein. Die im Verhältnis relativ preiswerte Elektroinstallation lässt sich ohne größeren finanziellen Aufwand deutlich aufpeppen. Beispielhaft seien eine reichhaltige Steckdosenausstattung, insbesondere in der Küche, Fernseh- und Telefonanschlüsse in allen Räumen oder eine Videogegensprechanlage genannt.

4. Sanitär

Wenn man für etwas richtig viel Geld ausgeben kann, dann ist es aus meiner Sicht dieses Ausgestaltungsmerkmal. Aus eigener Erfahrung ist mir leidlich bekannt, dass immer dann, wenn man vom Standardprogramm der Bauträger abweicht, es sehr schnell viele Euros kostet. Die Keramik der diversen Designerhersteller sind preisintensiv, aber auch auf den ersten Blick deutlich zu erkennen. Eine Duschabtrennung aus Echtglas sollte es bei einer besseren Ausstattung in jedem Fall sein. Ein Handtuchheizkörper im Bad gehört aus meiner Sicht heute längst zum Standard.

5. Heizung

Gerade in der letzten Zeit hat sich in diesem Bereich, insbesondere mit den erneuerbaren Energien, eine ganze Menge getan. Wärmepumpen (ob Luft oder Erde), Solaranlagen oder Pelletheizungen seien an dieser Stelle nur beispielhaft erwähnt. Die Entwicklungen in diesem Bereich sind sehr schnell, eine fachkompetente Beratung deshalb unersetzlich.

6. Fenster inklusive Rollläden

Neben der Ausführungsart der Fenster (Kunststoff oder Holz) spielt der Wärmedurchlasswert eine sehr bedeutende Rolle. Waren vor einigen Jahren noch Isolierglasfenster mit einem q-Wert von 1,3 sehr gut, darf es heute schon eine Dreifachverglasung sein. Einbruchshemmende Ausführungen, Schallschutzfenster oder ähnliche Details spielen nur bei bestimmten Immobilien eine wesentliche Rolle. Viel wichtiger ist es, ob die Fenster über Rollläden verfügen. Ob diese über den klassischen Gurt, eine Kurbelmechanik oder über einen elektrischen Antrieb verfügen müssen, ist häufig eine Geschmacks- und/oder Geldfrage.

7. Bodenbeläge

An dieser Stelle sollte eine lange Aufzählung aller möglichen Belagsarten erfolgen. Angefangen beim klassischen, aber inzwischen eher unmodernen Teppich, über Laminat, Parkett, Holzdielen, Natursteinbelägen, Kork bis hin zu PVC- oder Linoleumbelägen. Wie bei der Sanitärausstattung kann man auch hier schnell viel Geld für Fußböden ausgeben. Häufig ist selbst für den Laien die höherwertige Ausstattung erkennbar, da es optisch meist sehr ansprechend wirkt. Ob jedoch jede Investition letztlich Wert steigernd wirkt, muss erneut massiv bezweifelt werden.

Tipp: Informationen zum Herstellungsjahr und Wärmedurchlasswert der Fenster finden Sie bei Isolierglas häufig im silbernen Innenrand der Scheibe.

8. Wandverkleidung

Hierzu zählt der Innenputz, Tapeten und sonstige Wandverkleidungen (z. B. Holz). Jeder kennt die unterschiedlichen Arten und weiß, dass von Rau- oder Rollputz über Papier-, Flies- oder Strukturtapete sehr viel möglich ist (Aufzählung selbstverständlich nicht vollständig). Die Wände geben jedem Haus das innere Gesicht und spielen in der Gestaltung der Immobilie eine sehr große Rolle. Häufig kann man mit kleinem finanziellen Aufwand an dieser Stelle sehr viel erreichen. Eine höherwertige Ausstattung muss damit nicht in jedem Fall verbunden sein.

9. Schlosserarbeiten

Dieses Handwerk findet sehr häufig keine wesentliche Beachtung. Zu ihm zählen insbesondere die in jedem Haus vorhandenen Geländer, ob für Treppen oder Balkone. Die Ausführung beginnen bei einfachen, zu streichenden Stahlausführungen über verzinkte Varianten bis hin zu hochwertigen Edelstahlausführungen. Letztere halte ich insbesondere bei Handläufen für äußerst sinnvoll.

10. Innentüren und sonstige Schreinerarbeiten

Ob es sich bei Innentüren um Glas-, Röhrenspan- oder Vollholztüren handelt, lässt sich sehr leicht anhand der Ansicht oder am Gewicht der Tür ablesen. Verzierungen und Glasausschnitte kosten zusätzlich Geld. Zu den sonstigen Schreinerarbeiten gehören insbesondere Einbaumöbel, die meist sehr praktisch sind, aber nach Einfügung in die Immobilie nahezu wertlos sind.

11. Sonstige Ausstattungen

Was zählt dazu? Zuerst seien auch die notwendige Nebengebäude und -flächen wie Keller, Garage, Carport, Stellplatz oder Gartenlaube genannt. Alles schön und wichtig und für viele erschwinglich und unterhaltbar. Anders sieht es da schon mit Sauna, Schwimmbad, Whirlpool, Photovoltaik- oder Solaranlagen und anderen, teilweise luxuriösen Gegenständen aus. Die Anschaffung ist für den einen oder anderen vielleicht noch bezahlbar, die nicht unerheblichen Folgekosten sollte man aber immer im Auge behalten. Eine Sauna kostet viel Strom, ein Schwimmbad mehrere hundert Euro im Jahr. Ein Anzeichen für eine gehobene Ausstattung sind diese in jedem Fall.

Zusammenfassung:

Eine gute Ausstattung ist häufig auch für den Laien mit bloßem Auge erkennbar, insbesondere im Bereich der Sanitär- und Elektroinstallation und den Fußbodenbelägen. Innerhalb kürzester Zeit, mit wenigen Besichtigungen, lernt auch der Nichtfachmann sehr schnell zwischen hochwertiger und einfacher Ausstattung zu unterscheiden. Trotz allem sollte man sich von einem ersten Eindruck nicht blenden lassen und vor einem Erwerb der Immobilie nochmals mit einem Fachmann das Objekt besichtigen. Nichts ersetzt an dieser Stelle den kundigen Rat eines Vertrauten.

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