Immotipp 84-88: Augen auf beim ETW-Kauf

Ein Telefongespräch am heutigen Tag mit einem guten Bekannten veranlasst mich, eine neue Immotippserie zu schreiben: Augen auf beim ETW-Kauf.

Mein Bekannter beabsichtigt eine Eigentumswohnung (ETW) zu kaufen und fragte mich, was die von ihm ins Auge gefasste Wohnung denn kosten dürfe. Auf meine Antwort, dass dies auf die konkreten Umstände ankäme und die Prüfung diverser Unterlagen bedürfe, hat er sichtlich überrascht reagiert. Als er schließlich die von mir angeforderten Informationen bereit gestellt hat, konnte ich ihn deutlich auf bestehende Probleme und Notwendigkeiten in der Eigentümergemeinschaft hinweisen. Ich habe damit einen nicht unwesentlichen Beitrag dazu geleistet, dass er jetzt weiß, was in naher Zukunft auf ihn zukommen wird. An dieser Stelle war er zum zweiten Mal überrascht, denn mit einigen Dingen, die für ihn mit finanziellem Aufwand verbunden sein werden, hatte er wirklich nicht gerechnet.

Doch auf was muss man bei einem Erwerb einer Eigentumswohnung neben Lage und Preis denn alles achten? Welche Unterlagen werden für eine zuverlässige Einschätzung eines realistischen Preises benötigt. Die Serie „Augen auf beim ETW-Kauf“ wird Sie hierüber aufklären.

Für die Einschätzung der Werthaltigkeit bzw. des realistischen Preises einer Eigentumswohnung werden nachfolgende Unterlagen benötigt:

1. Amtlicher Lageplan des Grundstücks (Flurkarte)

Die für jeden Immobilienverkauf notwendige Einsicht in die Katasterunterlagen ist auch bei Eigentumswohnungen unumgänglich. In der Praxis müssen wir sehr häufig feststellen, dass Gebäude nicht eingemessen sind und damit auf den Erwerber gegebenenfalls Vermessungskosten zukommen können. In einem Fall haben wir sogar feststellen müssen, dass die Zugänglichkeit zum Grundstück nur über eine Baulast, nicht aber über ein Wegerecht gesichert worden ist. Ein Rechtsstreit mit den damit verbundenen, erheblichen Kosten war in diesem Fall nahezu absehbar.

2. Vorhandene Zeichnungen des Objektes inklusive Grundrissen

Stimmen die vorgelegten Zeichnungen mit dem tatsächlichen Bestand überein? Liegen für alle vorgenommenen Veränderungen am Gebäude die von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde notwendigen Genehmigungen vor? Sind die Umrisse der zu bewertenden Wohnungen identisch mit den Plänen? Wenn nur eine dieser Frage mit nein zu beantworten ist, sollte man vorsichtig sein und nachfragen.

3. Wohnflächenberechnung

Die angegebene Größe sollte anhand einer Wohnflächenberechnung nachvollziehbar, bzw. durch die vorgelegten Zeichnungen prüfbar sein. Der Kaufpreis wird aus der Wohnungsgröße berechnet, da kann schon ein Quadratmeter mehr oder weniger sehr schnell, sehr viel Geld ausmachen.

Neben Lageplan, Zeichnungen und Wohnflächenberechnung sind auch nachfolgende Unterlagen wichtig. Warum?

4. Mietvertrag

Bei vermieteten Objekten ist die Einsicht in den bestehenden Mietvertrag wichtig, egal ob man selbst einziehen möchte oder die Wohnung vermietet lassen will. Ist eine Eigenbedarfskündigung angestrebt, könnten sich aus dem Mietvertrag weitere, vertraglich vereinbarte Hindernisse ergeben. Steht die Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund, sollte darauf geachtet werden, dass sich aus dem Mietvertrag keine Schmälerungen der Erlöse ergeben. In der Praxis haben wir bei Vermietungen beispielsweise erlebt, dass nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umlegbar bzw. die Schönheitsreparaturen vom Vermieter auszuführen waren. Solche Bedingungen sollte man als Vermieter möglichst vermeiden.

5. Kopie der Brandversicherung

Da an dieser Stelle der WEG-Verwalter gefordert ist, stellt diese Prüfung sehr häufig nur eine Formsache dar. Auf ausreichende Versicherung und einen möglichst günstigen Beitrag ist zu achten.

6. Aktueller Grundbuchauszug

Auch an dieser Stelle unterscheidet sich der Kauf einer Wohnung nicht von einer anderen Immobilie. Eine lastenfreie Übergabe ist sicherzustellen, zu übernehmende Belastungen sind auf ihre Wertrelevanz zu überprüfen. Achtung: Nicht jedes harmlos aussehende, zu übernehmende Recht ist wirklich unwichtig. Im Zweifelsfall ist die Eintragungsbewilligung einzusehen.

7. Teilungserklärung
Diese notarielle Urkunde stellt die Grundlage jeder Eigentümergemeinschaft dar und kann eine Vielzahl von Fallen enthalten. Wie ist beispielsweise das Stimmrecht geregelt? Gibt es zur Verteilung der Kosten spezielle Festlegungen? Wurden vom Gesetz abweichende Bedingungen im Einzelfall festgelegt? Welche Sondernutzungsrechte wurden bestellt? Eine Änderung der Teilungserklärung ist nur durch allstimmigen Beschluss und notarielle Beurkundung möglich. Deshalb ist hier besondere Vorsicht geboten.

8. Versammlungsprotokolle
Sehen Sie die Protokolle idealer Weise aller Versammlungen ein. Hieraus lassen sich Rückschlüsse zum Zustand der Gemeinschaft ziehen. Gibt es Streit zwischen einzelnen Miteigentümer? Stehen größere Instandsetzungsmaßnahmen an? Bestehen Differenzen zwischen den Eigentümern und der Verwaltung? Protokolle lassen sich wie ein Buch lesen, oft aber nur zwischen den Zeilen.

9. Kopie des Energieausweises
In der heutigen Zeit eigentlich selbstverständlich, dass man sich über den energetischen Verbrauch seiner Immobilie informiert, oder? Ich halte zwar die Aussagefähigkeit der verbrauchsabhängigen Energieausweises für sehr zweifelhaft, aber vielleicht haben Sie ja Glück und es liegt ein bedarfsorientierter Ausweis vor, der bessere Rückschlüsse auf zukünftige Notwendigkeiten zulässt.

Die heute aufgeführten Unterlagen muss jeder Käufer einer Eigentumswohnung kennen, da er damit immer wieder konfrontiert wird:

10. Letzte Hausgeldabrechnung

Wie bei einer Mietwohnung werden in einer Eigentümergemeinschaft jedes Jahr die angefallenen Kosten abgerechnet. Anhand des monatlichen Hausgeldes pro m² und Monat erkennt man sehr schnell, wie wirtschaftlich die Immobilie ist. Kostentreiber in vielen Gemeinschaften sind ein Aufzug oder die Vergabe sämtlicher Reinigungsarbeiten am und im Haus (Treppenhaus, Garten u. ä.).

11. Aktueller Wirtschaftsplan

Der Verwalter ist verpflichtet, für die zukünftigen Kosten einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser ergibt sich meist aus der letzten Hausgeldabrechnung und wird um notwendige Reparaturen bzw. Instandsetzungen ergänzt.

12. Stand der Instandhaltungsrücklage

Dies ist die am häufigsten unterschätzte Information. Die gebildete Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums und wird bei einem Verkauf dem Eigentümer nicht ausgezahlt. Je höher die gebildete Rücklage ist, desto weniger muss ein Erwerber damit rechnen, für größere Instandhaltungsmaßnahmen über eine Sonderumlage zur Kasse gebeten zu werden. Solche Maßnahmen sind meist sehr teuer und führen bei nicht vorhandener Rücklage sehr schnell zu erheblichen Sonderzahlungen, die häufig größer 1.000,– € sind. Es ist deshalb dringend darauf zu achten, dass eine dem Objektalter angemessene Instandhaltungsrücklage vorhanden ist.

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