Immotipp 6: Was sind Renditeobjekte wert?

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Peter Vierheilig

Geschäftsführer

Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe- und Industrieimmobilien werden sehr häufig als Renditeobjekte bezeichnet, weil bei Ihnen die Erzielung eines angemessenen Ertrages im Vordergrund steht.

Wer den Wert einer solchen Immobilie einschätzen will, muss somit den realistisch möglichen Ertrag auf einen Kapitalwert hochrechnen. Und da nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen den zuverlässigsten Ertrag darstellen, werden zur Berechnung des sogenannten „Ertragswertes“ diese als Basis zugrunde gelegt. Die Summe der jährlichen Mieteinnahmen wird über einen marktgerechten Zinsfuß zu einem Kapitalbetrag entwickelt und um Beträge für Baumängel/-schäden bzw. Modernisierungs- und Reparaturstaus reduziert.

In der Praxis spielen bei der Ermittlung der nachhaltigen Mieteinnahmen die Lage, der Zuschnitt und die sogenannte „Drittverwendungsmöglichkeit“ eine ganz entscheidende Rolle. Über den marktgerechten Zinsfuß wird die Makrolage der Immobilie bewertet, was dazu führt, dass Objekte in Städten mit guter Wirtschaftsstruktur (wie z. B. München) nur geringere Renditen erwirtschaften, weil das Risiko einer Neuvermietung deutlich niedriger ist.

Da Mietvertragslaufzeiten und -bedingungen, Zukunftsperspektiven der Lage und Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie ebenfalls wichtig und entscheidend sind, stellt diese Bewertung die größte Herausforderung für jeden Fachmann dar. Und der verantwortungsvolle Umgang mit Renditen ist schließlich die größte Herausforderung dieses Jahrhunderts.

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