Immotipp 45: BGH-Urteil zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters

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Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 330/09 hat der BGH (Bundesgerichtshof) am 03.11.2010 entschieden, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Wohnungsmangels an den fällig werdenden Mieten erst geltend machen kann, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Im verhandelten Fall kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzug, weil die Mieter die Mietzahlung einstellten. Der Widerspruch der Mieter gegen die Kündigung wurde mit dem Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern begründet. Die Räumungsklage des Vermieters erfolgte laut BGH zu Recht, da der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an Mietzahlungen habe, die er in dem Zeitraum schuldete, in welchem dem Vermieter der Mangel noch nicht bekannt war.

Da das Zurückbehaltungsrecht Druck auf den Vermieter ausüben soll, den Mangel zu beseitigen, kann diese Funktion nicht erfüllt werden, wenn der Vermieter nichts von dem Mangel weiß.

Unser Tipp: Erst den Mangel mit Fristsetzung anzeigen, dann Zurückbehaltungsrecht ausüben bzw. als Vermieter auf einen angezeigten Mangel schnell reagieren. Zurückbehaltung heißt übrigens nicht, dass die Zahlung nicht doch noch erfolgen muss, wenn der Mangel abgestellt ist bzw. sich herausstellt, dass es sich gar nicht um einen Mangel an der Mietsache gehandelt hat.

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