Immotipp 373 – 375: Zwickelgrundstücke

Teil 1

Immer wieder müssen wir in unserer Berufspraxis erleben, wie manchmal durch Kleinigkeiten riesige Probleme entstehen können. Gerade aktuell haben wir zwei Fälle, bei denen jeweils ein „Zwickelgrundstück“, dass man auch „Schikanierwinkel“ nennt, zu einer unklaren Zugangssitutation führen.

Diese Grundstücke sind in der Regel sehr klein, haben eine eigene Flurstücksnummer und befinden sich vor dem eigentlichen Hausgrundstück. Oft wird fälschlicher Weise davon ausgegangen, dass diese zur öffentlichen Straße gehören, sodass die Eigentumsverhältnisse übersehen und/oder gar nicht geprüft werden. Problematisch wird es, wenn diese Flächen über die gesamte Grundstücksbreite gehen und somit der Zugang zum eigentlichen Hausgrundstück nur über diese Immobilien möglich ist. Bei einem Streit zwischen Hauseigentümer und Besitzer des Zwickelgrundstückes könnte Letzterer durch Schikanemaßnahmen (z. B. Zaunbau) dem Hauseigentümer das Leben zur Hölle auf Erden machen.

In der Praxis gelingt es uns immer wieder, solche Konstellationen frühzeitig zu erkennen und wenn möglich durch Zuerwerb der Fläche solche Entwicklungen zu verhindern. Sehr häufig ist den Hauseigentümern die Situation gar nicht bewusst, bzw. befindet sich das Zwickelgrundstück noch im Eigentum eines vorherigen Besitzers. Wenn dies der Fall ist, beginnt echte Detektivarbeit, insbesondere dann, wenn die Vorgänge, die zu dieser Situation geführt haben, sehr lange her sind.

Teil 2

Welches Ausmaß manchmal die im letzten Immotipp beschriebene Klärung von derartigen Grundstückskonstellationen annimmt, möchte ich heute mal skizzenhaft beschreiben:

In dem einen aktuell von uns bearbeiteten Fall ist die Situation kurz nach der Wende entstanden. Im Rahmen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes haben die Voreigentümer unserer Immobilie sowohl das Hausgrundstück als auch das Zwickelgrundstück erworben. In einem Fall von der Stadt, im anderen von einem Privateigentümer. Beim Verkauf des Hauses an den heutigen Eigentümer wurde aber das Zwickelgrundstück vergessen, d. h. es wurde nicht mitveräußert.

Mit unserem Vermarktungsauftrag ist diese Situation jetzt bekannt geworden und wir haben uns mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des Zwickelgrundstücks zu einer Veräußerung der Fläche an unsere Käufer verständigt. Problem ist jetzt allerdings, dass dieser im Grundbuch eingetragene Eigentümer nicht der Voreigentümer des Hauses ist, sondern der erstgenannte Privateigentümer. Dieser konnte jedoch über die Fläche ebenfalls nicht mehr verfügen, weil er diese ja schon an die Voreigentümer des Hausgrundstückes verkauft hat. Warum dieser Kaufvertrag im Grundbuch nicht vollzogen wurde, wissen wir nicht. Aktuell versuchen wir, den nicht vollzogenen Kaufvertrag für das Zwickelgrundstück im Grundbuchamt zu erhalten, um mit dem beurkundenden Notar von damals über die Angelegenheit ins Gespräch zu kommen.

Über den Fortgang und weitere Besonderheiten berichten wir dann im nächsten Immotipp.

Teil 3

Die Geschichte des letzten Immotipps hat weiter an Kuriosität zugenommen.

Wir haben versucht, mit den Voreigentümer des Hauses, die das Zwickelgrundstück erworben haben, Kontakt aufzunehmen. Da der ganze Vorgang aber schon sehr lange her ist und die Voreigentümer zwischenzeitlich auch geschieden sind, waren Sie unter den alten Adressen nicht mehr zu ermitteln. Über eine Internetrecherche haben wir die Frau schließlich an einer Universität in den USA ermitteln können. Über einen Socialmedia-Kanal haben wir Sie kontaktiert und nach einer Woche auch eine Rückmeldung erhalten.

Die Frau teilte uns mit, dass Ihr Ex-Mann zwischenzeitlich verstorben sei. Auf meine Nachfrage, ob es Erben gibt, sagte Sie mir, dass alle Berechtigten das Erbe ausgeschlagen hätten. Somit dürfte vermutlich Fiskalerbschaft eingetreten sein, d. h. potenzieller Miteigentümer des Zwickelgrundstücks dürfte inzwischen das Land Thüringen sein, die sicherlich bis heute davon nichts wissen. Zum Glück hält sich die Frau im September in Deutschland auf, sodass wir dann alle notwendigen notariellen Angelegenheiten klären können.

Auf welchem Weg wir diese Situation auflösen, ist aktuell noch nicht absehbar, da uns der Kaufvertrag für das Zwickelgrundstück noch nicht vorliegt. Dieser muss aus dem Grundbucharchiv hervorgeholt werden. Lösungsansätze ergeben sich aus der Klärung, warum der Vertrag nicht vollzogen wurde. Dabei ist ein Verkauf der Fläche ebenso denkbar, wie eine Abtretung der Auflassungsvormerkung. Es bleibt in jedem Fall spannend.

PDF 1 zum Thema herunterladen

PDF 2 zum Thema herunterladen

PDF 3 zum Thema herunterladen