Immotipp 37-39: 10 Tipps für Vermieter

Immer wieder werden wir gefragt: Was kann ein Vermieter gegen Mietnomaden und zur Verringerung von Schäden durch zahlungsunfähige Mieter tun? Mit unseren 10 Tipps für Vermieter wollen wir darauf Antwort geben.

1. Holen Sie sich Informationen über den Mieter ein

Vor Abschluss des Mietvertrages sollte man sich Informationen über den zukünftigen Mieter einholen. In Betracht kommen neben Auskünften aus der Schufa eine Selbstauskunft mit persönlichen Angaben des Mieters sowie eine Vorvermieterbescheinigung. Seriöse Verwalter haben verschiedene Kooperationspartner zur Auswahl, die Wirtschaftsauskünfte erteilen. Sie gehen mit diesen Auskünften verantwortungsvoll um und vermeiden Missbrauch bei der Einholung solcher Daten.

2. Legen Sie die Fälligkeit der ersten Miete vor die Übergabe der Wohnung

Wird vereinbart, dass die erste Miete vor der Übergabe fällig ist und zahlt der Mieter diese nicht, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.

3. Mahnen Sie rechtzeitig ab

Bei ausbleibenden oder verspäteten Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.

4. Schnell und richtig kündigen

Eine fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum im Zahlungsverzug ist und die rückständigen Beträge sich auf zwei Monatsmieten summieren. Zudem kann dem Mieter fristlos gekündigt werden, wenn er in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag in Verzug ist, der 1 Monatsmiete übersteigt.

Die außerordentliche fristlose Kündigung sollte immer mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Ausgleich des Mietrückstandes wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber die ordentliche.

5. Vereinbarung mit dem Mieter

Bei Zahlungsverzug des Mieters ist es oft hilfreich, wenn Mieter und Vermieter zunächst das Gespräch miteinander suchen, um die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Durch einvernehmliche Zahlungsvereinbarungen können gerichtliche Verfahren nicht selten umgangen werden. Eine einvernehmliche Regelung ist immer schneller und kostengünstiger als zwangsweise Vollstreckungsmaßnahmen.

6. Urkundenprozess

Wird ein Gerichtsverfahren wegen Zahlungsverzug notwendig, kann eine schnellere Titulierung von offenen Mietforderungen im sogenannten Urkundenprozess erwirkt werden. Der Urkundenprozess ist eine besondere Verfahrensart des Zivilprozesses und dient dazu, dem Kläger ohne eine langwierige Beweisaufnahme einen Vollstreckungstitel zu verschaffen.

7. Räumungsfrist nur bei Zahlung laufender Miete

Zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist sollte im Räumungsprozess auf den Beschluss des OLG Stuttgart vom 07.07.2006 (Az. 13 U 89/06) hingewiesen werden. Die Gewährung einer Räumungsfrist ist danach für den Vermieter nur zumutbar, wenn für die Dauer der Räumungsfrist die Zahlung der laufenden Miete gewährleistet ist.

8. „Berliner Räumung“

Muss eine Wohnung im Rahmen der Zwangsvollstreckung geräumt werden, kann der Vermieter auf das Modell der sogenannten „Berliner Räumung“ zurückgreifen. Hierbei wird durch den Gerichtsvollzieher lediglich der Besitz der Wohnung zurück verschafft. Für die Räumung kann der Vermieter dann selbst sorgen. Das Verfahren wird dadurch beschleunigt. Zum anderen spart sich der Vermieter die Kostenvorschüsse für Spedition, etc., welche sonst zusätzlich an den Gerichtsvollzieher zu leisten sind.

9. Direkter Transfer der Miete

Ist die zweckengebundene Verwendung von Sozialleistungen (Mietzuschüssen) durch den Mieter nicht sichergestellt, können diese Leistungen von der ARGE direkt an den Vermieter gezahlt werden. Mit Einverständnis des Mieters kann dies auch von vornherein erfolgen. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages geregelt werden.

10. Wohnungsübergabe nur gegen Mietkaution

Die Übergabe der Wohnung kann verweigert werden, wenn vom Mieter nicht gleichzeitig zumindest die 1. Rate der Kaution geleistet wird. Hierauf sollten Sie unbedingt bestehen.

PDF 1 zum Thema herunterladen

PDF 2 zum Thema herunterladen

PDF 3 zum Thema herunterladen