Immotipp 358 – 361: Immobilienausblick 2022

Teil 1

Das Jahr ist zwar schon ein paar Tage alt, aber die Entwicklungen der letzten Tage und Wochen mit den scheinbar nicht enden wollenden, weltweiten Krisen veranlassen mich an dieser Stelle doch mal einen Ausblick zu wagen, wie sich der Immobilienmarkt in naher Zukunft in unserer Region entwickeln wird.

Die Corona-Pandemie scheint sich allmählich dem Ende zu nähern, bzw. man hat inzwischen das Gefühl, dass es zu einer Normalität geworden ist. Bisher hat diese Gesundheitskrise auf den Immobilienmarkt nur sehr geringe Auswirkungen gehabt, von wenigen, bedauerlichen schicksalhaften Einzelfällen abgesehen. Die Preise sind sogar weiter gestiegen, ein Preisrückgang ist ausgeblieben.

Mit größerer Besorgnis muss man die aktuelle Entwicklung in der Ukraine betrachten. Dieser Krieg hat schon nach wenigen Tagen zu sehr deutlich erkennbaren, wirtschaftlichen Verwerfungen geführt, deren konkreten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt derzeit noch nicht zuverlässig abgeschätzt werden können.

Ebenfalls zu berücksichtigen bei einem Ausblick sind die hohe Inflation (welche zumindest mittelfristig zu steigenden Zinsen führen wird), die extrem gestiegenen Heiz- und Energiekosten sowie die massiven Erhöhungen der Baupreise in den letzten Monaten.

Gesamtwirtschaftlich sind am Immobilienhimmel deutlich mehr dunkle Wolken erkennbar. Doch wie sieht es in Gera und Umgebung aus? Dazu mehr im nächsten Immotipp.

Teil 2

Nach dem ersten Teil dieses Ausblicks sind einige neue Entwicklungen eingetreten, die im Gesamtzusammenhang zwingend einer Erwähnung bedürfen:

Zum einen sind die Zinsen in den letzten Wochen bereits spürbar um ca. 1,0 % gestiegen, d. h. die monatlichen Belastungen für Bau- und Kaufwillige steigen. Somit ist die im letzten Immotipp bereits befürchtete Zinsentwicklung schneller eingetreten als angenommen. Weitere Zinserhöhungen scheinen aufgrund der hohen Inflation sehr wahrscheinlich.

Weiterhin gibt es aktuell Tendenzen der Banken, die Eigenkapitalquoten der Kreditnehmer zu erhöhen, um möglichen Risiken bei Kreditausfällen entgegenzuwirken. Auch Kreditentscheidungen dauern inzwischen deutlich länger und fallen häufiger negativ aus als noch vor geraumer Zeit.

Auch die Entwicklungen in Verbindung mit dem Ukraine-Krieg geben Grund zur Sorge. Das Energieproblem hat sich weiter verschärft, eine Entspannung ist nicht in Sicht.

Aus Berichten von Kollegen und auch aus eigener Erfahrung ist mir bekannt, dass einige Immobilieneigentümer ihre Aufträge zur Vermarktung von Immobilien zurückgezogen haben, da sie bei der aktuellen Zins- und Inflationssituation lieber ihre Sachwerte behalten, als sie in Geldwerte zu tauschen. Damit hat sich das Angebot an Objekten reduziert und aktuell die leicht zurückgehende Nachfrage aufgrund der allgemeinen Unsicherheiten ausgeglichen. Somit ist aktuell keine Veränderung der Marktsituation zu erkennen.

Doch wie sieht es konkret im Immobilienmarkt Gera aus? Lesen Sie dazu den nächsten Immotipp.

Teil 3

Die Entwicklungen seit dem letzten Immotipp zu diesem Thema gehen aktuell rasant schnell. Die Zinsen sind inzwischen schon um ca. 2 % seit Jahresanfang gestiegen, weitere Erhöhungen scheinen deutlich absehbar. Die Inflation klettert, die allgemeine Unsicherheit nimmt immer mehr zu. Doch wie wirkt sich dies alles auf den Immobilienmarkt in Gera aus?

Wir können die vorgenannten Ängste der Marktteilnehmer in unserem täglichen Geschäft spüren. Dies zeigt sich zum einen an der zurückgehenden Anzahl von Interessentenanfragen im Bereich der eigengenutzten Immobilien, als auch an der verstärkt spürbaren Nachfrage nach kleineren Eigentumswohnungen. Eigennutzer werden zurückhaltender, Kapitalanleger versuchen ihr Geld vor inflationären Entwicklungen zu schützen.

Dies bedeutet für Gera, dass sich der Nachfrageüberhang bei Einfamilienhäusern abbaut und das die Vermarktungszeit von kleinen Investitionsobjekten spürbar zurückgeht. Auf die Preise hat dies aktuell nur bedingt Auswirkungen, allerdings sind an einigen Stellen aus unserer Sicht übertriebene Preisvorstellungen von Eigentümern erkennbar, denen auch von Marktteilnehmern nicht entschieden genug widersprochen wird.

Aufgrund der sich abzeichnenden Marktveränderungen nutzen viele Eigentümer, die sich schon länger mit Verkaufsabsichten tragen, die noch günstige Situation jetzt, um sich von Ihren Immobilien zu trennen. Der Auftragseingang bei uns ist weiterhin stabil, geringfügig niedrigere Stückzahlen werden durch höhere Durchschnittspreise ausgeglichen.

Insgesamt bleibt es spannend und die Entwicklungen sollten intensiv beobachtet werden.

Teil 4

Es ist schon sehr aufregend, die aktuelle Marktentwicklung im Immobilienbereich zu beobachten. Seit dem letzten Immotipp zu diesem Thema haben sich die Entwicklungen teilweise deutlich verfestigt oder in einigen Bereichen sogar drastisch beschleunigt.

Insbesondere die Zinsen steigen nahezu täglich. Wir hören inzwischen von einigen Kunden, dass die Konditionen für 10jährige Zinsfestschreibungen bei den Banken auf über 3 % gestiegen sind. Selbst Konditionen mit einer 4 vor dem Komma sind uns schon zu Ohren gekommen. Und die nächsten Zinsschritte der EZB sind nur eine Frage der Zeit. Von dieser Seite droht weiteres Ungemach.

In der Presse ist zwischenzeitlich immer häufiger zu lesen, dass die Immobilienpreise zurückgehen werden. Feststellen können wir dies in unserer täglichen Arbeit aktuell noch nicht. In der Immobilienzeitung war sogar ein Artikel zu lesen, in dem davon ausgegangen wird, dass wir in sehr kurzer Zeit vom aktuellen Verkäufermarkt (= der Verkäufer bestimmt die Bedingungen) zum Käufermarkt (= der Käufer bestimmt) wechseln werden. Dies wird aber sicherlich erst in einigen Monaten der Fall sein.

Die großen Immobilien-Datenbanken berichten davon, dass die Anzahl der Objektangebote im Verkaufsbereich steigt. Aus unserer Sicht ist dies das erste erkennbare Anzeichen dafür, dass sich der Markt verändert hat. Es bleibt jedenfalls spannend.

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