Immotipp 344 – 347: Gesetzesänderung bei der Maklerprovision

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Peter Vierheilig

Geschäftsführer

Teil 1

Zum Ende des letzten Jahres ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das die Verteilung der Maklercourtage beim Immobilienkauf regelt. Da leider in der Presse teilweise falsch bzw. zumindest irreführend berichtet wird, möchte ich an dieser Stelle darauf eingehen, was sich geändert hat und vor allem, was sich nicht verändert hat.

Die Intention des Gesetzes ist, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten, wozu die Maklerprovision zählt, zu entlasten. Deshalb gelten die neuen Regelungen auch nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solcher mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohngen. Mit den neuen Regelungen ist es künftig nicht mehr möglich, im Bereich von Wohnimmobilien die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzuerlegen, wenn der Verkäufer den Makler (auch) beauftragt hat. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sind vom Gesetz nicht erfasst.

Weiterhin muss beachtet werden, dass die Neuregelungen nur gelten, wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt. Handelt der Käufer dagegen als Gewerbetreibender, kann die Maklerprovision wie bisher gehandhabt werden.

Ebenfalls sehr wichtig ist die neue Formvorschrift für Maklerverträge. Diese bedürfen künftig der Textform (z. B. E-Mail oder Fax), eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.

Teil 2

Im letzten Immotipp haben wir über die neue Regelung zur Maklerprovision berichtet. Dieses Mal möchte ich auf die in der Presse sehr häufig falsch dargestellten Sachverhalte eingehen:

  1. Behauptung: Die Maklerprovision müssten sich Käufer und Verkäufer teilen

Dies stimmt so nicht. Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass derjenige, der den Makler alleine beauftragt die Maklercourtage alleine trägt. Richtig ist, dass dem Käufer die Maklerprovision nicht mehr ausschließlich aufgebürdet werden kann, wenn der Eigentümer den Makler mit der Vermarktung beauftragt (was in der Praxis sehr häufig der Fall ist). Suchaufträge von Interessenten, in denen diese sich verpflichten, die Maklerprovision alleine zu tragen bleiben aber auch weiterhin möglich. Ebenso kann sich der Eigentümer zur Übernahme der kompletten Vertriebskosten verpflichten.

  1. Behauptung: Der Käufer muss die Provision erst zahlen, wenn der Verkäufer gezahlt hat

Dies ist in fast allen Fällen falsch. Dies trifft nämlich nur dann zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung einer Courtage für den Käufer allein und erstmals im Kaufvertrag auf ihn abgewälzt wird. Diesen Fall gibt es in der Praxis aber eigentlich nicht. Trotz allem macht es für den Käufer Sinn den Verkäufer nach der Höhe der von ihm übernommenen Provision zu befragen, da sein Anteil bei gemeinsamer Beauftragung nicht höher sein darf, als der Anteil des Verkäufers.

Teil 3

Heute geht es weiter mit den in der Presse häufig falsch dargestellten Sachverhalten zur Gesetzesänderung:

  1. Behauptung: Das neue Gesetz bringt eine Entlastung für den Käufer

Die Praxis zeigt, dass dies schlicht und ergreifend nicht stimmt, da die Verkäufer die jetzt notwendigen Kosten für den Makler in den Kaufpreis einpreisen. Es führt sogar zu einer Erhöhung der Gesamtbelastung beim Käufer, da die Nebenkosten (Notar-/Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer) steigen. Von einer Entlastung kann somit aktuell nicht die Rede sein.

  1. Behauptung: Der Maklervertrag bedürfe zukünftig der Schriftform.

Dies ist schlicht und ergreifend falsch. Das Gesetz sieht die „Textform“, nicht die „Schriftform“ vor. Der Unterschied ist, dass bei der Schriftform eine Unterschrift erforderlich ist. Bei der Textform reicht z. B. eine E-Mail aus.

Mein persönliches Resümee:

Die vom Gesetzgeber gewünschte Entlastung der Käufer wird mit dem neuen Gesetz bei der aktuellen Marktlage nicht eintreten, da die Verkäufer die Kosten, die Sie jetzt übernehmen müssen, in die Kaufpreise einrechnen werden. Es ist alles wie immer nur ein bisschen komplizierter geworden und die Chance auf eine echte Entlastung, die mit einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre, wurde nicht wahrgenommen. Kurz gesagt: Ein Stückwerk von Laien. Und doch wird die Neureglung positive Auswirkungen haben, dazu im nächsten Immotipp mehr.

Teil 4

In den letzten Immotipps habe ich über die Gesetzänderungen bei der Maklerprovision berichtet und versucht, mit den in der Presse häufig falsch dargestellten Sachverhalten aufzuräumen. Heute möchte ich darauf eingehen, welche positiven Auswirkungen die Neuregelungen aus meiner Sicht bringen.

Vor einiger Zeit wurde ja bekanntlich das reine Bestellerprinzip im Vermietungsbereich eingeführt. Dies hat sehr schnell zu einer Marktbereinigung geführt, d. h. Kollegen, die hier den „schnellen Euro“ machen wollten, haben häufig ihre Tätigkeit in diesem Bereich eingestellt. Ähnlich wird die Entwicklung sicherlich auch in dem Marktsegment sein, das von der Neuregelung betroffen ist. Um Objekte von Eigentümern anbieten zu können, reicht es nämlich nicht mehr aus, die Immobilie als verkäuflich zu kennen und diese möglichen Käufern nachzuweisen, sondern es ist ein Maklerauftrag vom Eigentümer in Schriftform erforderlich, der zusätzlich auch die Übernahme von mindestens 50 % der anfallenden Maklerkosten beinhaltet. Damit entfällt das in der Vergangenheit häufig verwendete Argument von Maklern, dass seine Tätigkeit für den Eigentümer kostenfrei sei. Und Immobilienbesitzer werden, wenn Sie für die Leistung des Maklers bezahlen müssen, deutlich mehr auf die Qualität seiner Arbeit achten, als dies in der Vergangenheit häufig der Fall war.

Daraus wird sich aus meiner Sicht von ganz alleine eine Marktbereinigung ergeben, weil Makler mit einer guten Dienstleistung sich langfristig durchsetzen werden.

 

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