Immotipp 303 – 306: Erbengemeinschaften beim Immobilienverkauf

Teil 1

Wie so oft, schreibt auch in unserem täglichen Geschäft das Leben die besten Geschichten. Diesmal beim Verkauf von Immobilien, die Erbengemeinschaften gehören.

Im ersten Fall besteht die Erbengemeinschaft aus insgesamt 7 Personen, von denen 6 problemlos zu kontaktieren waren. Die Absprache zur Vorgehensweise war mit diesen Personen einfach, die dafür notwendigen Vollmachten schnell erteilt. Ein Verkauf war deshalb aber noch nicht möglich, da der letzte, der 7. Erbe noch fehlte. Es war bekannt, dass dieser bereits verstorben war. Auf Nachfrage haben wir erfahren, dass alle infrage kommenden Personen wegen Überschuldung das Erbe ausgeschlagen hatten. Was nun? Über unsere geschäftlichen Kontakte haben wir schließlich den Hinweis erhalten, beim Nachlassgericht anzufragen. Dort erhielten wir die Auskunft, dass es sich um eine sogenannte Fiskalerbschaft handelt, d. h. die Abwicklung über das Land Thüringen erfolgen muss. Eine derartige Abwicklung hatte ich in 25 Jahren bisher noch nie.

Erschwerend kommt in diesem Fall noch hinzu, dass die zu veräußernde Immobilie aus 2 Flurstücken mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen besteht. Um die Sache noch ein wenig komplizierter zu machen, sind in einem der beiden Grundbücher noch Altrechte aus 1928 eingetragen, deren Löschungen einen überdurchschnittlich großen Aufwand bedeuten. Dazu im nächsten Immotipp mehr.

Teil 2

Die Abwicklung von Verkäufen für Erbengemeinschaften stellen sich manchmal als sehr kompliziert und aufwändig dar. Ich letzten Immotipp habe ich von einem Fall berichtet, den ich in dieser Form so in den 25 Jahren meiner Tätigkeit auch noch nicht hatte.

Nachdem wir die Erben ermittelt hatten, bestand die nächste Herausforderung darin, dass im Grundbuch noch ein Eigentumsrückfallrecht und ein Weiterveräußerungsverbot jeweils zugunsten der örtlichen Gemeinde sowie 2 Goldmarkhypotheken und eine Reichsmarkhypothek eingetragen waren. Als Inhaber dieser Hypotheken waren der Reichsfiskus bzw. die Stadtgemeinde genannt. Wie bekommt man derartige Rechte aber gelöscht, einen Reichsfiskus gibt es ja schließlich nicht mehr?

An dieser Stelle haben mir meine sehr guten Kontakte in ein Geraer Notariat geholfen. Auf meine Anfrage dort zur Vorgehensweise erhielt ich innerhalb kürzester Zeit eine Aussage, wie zu verfahren ist. Dafür war allerdings laut den Mitarbeitern des Notariats eine Rücksprache mit der zuständigen Rechtspflegerin beim Grundbuchamt erforderlich. Ob die Rechte allerdings auf dem besprochenen Weg tatsächlich gelöscht werden können, wird sich erst im weiteren Verlauf der Angelegenheit klären.

Wenn man abschließend bedenkt, dass sich bei Verkäufen von Erbengemeinschaften alle einig sein müssen (Mehrheitsbeschlüsse gibt es dort nicht) und das Land nur vorher abgestimmte Kaufverträge überhaupt prüft, bleibt nur die Schlussfolgerung: Es bleibt spannend!

Teil 3

Manchmal ist die größte Herausforderung beim Immobilienverkauf für Erbengemeinschaften die Mitglieder dieser „Schicksalsgemeinschaft“ zu ermitteln. Hierzu aus unserer jüngsten Praxis ein Beispiel:

In einem Fall hat sich bei Vorbereitung des Kaufvertrages herausgestellt, dass nicht nur der kürzlich verstorbene Erblasser, sondern auch noch der bereits vor längerer Zeit verstorbene Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Offensichtlich hatte es der Überlebende versäumt, das Eigentum auf sich alleine umschreiben zu lassen. Da das Ehepaar ohne Kinder verstorben ist, bestand die Herausforderung bei der Beantragung des Erbscheines darin, herauszufinden, ob es noch weitere Erben gibt. Nach der gesetzlichen Erbfolge (in den Fällen ohne Testament) erben nämlich in solchen Konstellationen auch verschwägerte Personen mit.

Herausforderung war in diesem Fall, dass die Erben (Neffen und Nichten) die konkreten Familienverhältnisse des Erblassers (Tante und Onkel) nur annähernd kannten und die Verstorbenen Vertriebene aus Schlesien waren. Schließlich stellte sich heraus, dass es noch einen weiteren Onkel gab, der allerdings als Soldat im 2. Weltkrieg gefallen ist. Frage: Wie weißt man in derartigen Fällen den Tod des Soldaten nach? Der Sterbefall war in Schlesien (heutiges Polen) beurkundet, an einen Nachweis war nur sehr schwer heranzukommen. Nach Rücksprache mit unserem Notariat reichte schließlich eine mit Siegel versehene, amtliche Mitteilung über den Tod des Soldaten aus.

Resümee: Erbfälle sind immer wieder spannend. Da kann ein Makler zeigen, was er kann.

Teil 4

Schon in den letzten Immotipps haben wir über die Herausforderungen berichtet, die die Abwicklung von Immobilienverkäufen für Erbengemeinschaften mit sich bringen. Hier zwei weitere Beispiele:

Wir haben für eine Gemeinschaft eine Immobilie verkauft, bei der noch ein Wohnrecht für eine Dame eingetragen war, die keiner der Erben kannte. Da über die Wohnrechtberechtigte nichts weiter bekannt war, haben wir anhand des alten Kaufvertrages nachweisen können, dass die Berechtigte heute 135 Jahre alt sein müsste, um Ihr Recht noch ausüben. Da dies biologisch als nicht möglich eingestuft wird, konnte das Wohnrecht ohne Todesnachweis (Sterbeurkunde) gelöscht werden.

In einem anderen Fall hat eine Erbengemeinschaft, die aus einer Privatperson und einem Verein besteht, schon vor Jahren ein Mehrfamilienhaus verkauft. Später stellte sich heraus, dass noch ein dahinterliegendes, separates Flurstück, welches optisch zum Vorderhaus dazu zu gehören schien, ebenfalls im Eigentum der Erblasser steht. Die Problematik war in diesem Fall, dass die Privatperson zwischenzeitlich mehrfach umgezogen und nur mit großem Aufwand zu ermitteln war. Bei Vorbereitung des Notarvertrages hat sich erschwerend herausgestellt, dass von einem der Erblasser noch der Erbnachweis fehlt, der beim Verkauf des Vorderhauses nicht erforderlich war. Aktuell läuft die Suche nach dem Erbnachweis, die sich aufgrund von Änderungen bei der Zuständigkeit bei Amtsgerichten als sehr aufwändig herausstellt.

Resümee: Es ist/bleibt spannend.

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