Immotipp 250 – 254: Immobilien-Marktbericht Gera 2016-17

Teil 1

Zu Beginn des Jahres möchte ich wieder einen aktuellen Überblick über den Immobilienmarkt in Gera geben und einen Blick in die Zukunft wagen. Werden nach einem spannenden Jahr 2016 die Nachfrage und damit die Preise weiter steigen oder wird sich der Markt konsolidieren? Da gerade zum Jahresanfang erfahrungsgemäß sehr viele Eigentümer über einen Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken, hilft ein derartiger Bericht sicherlich bei einer ersten Orientierung.

Bundesweiter Trend allgemein:

Grundsätzlich hat sich die Tendenz der letzten Zeit auch in 2016 fortgesetzt. Die Nachfrage und damit die Preise in den begehrten Ballungsräumen sind weiter leicht gestiegen, treffen aber auf immer weniger bis gar kein Angebot. Die immer noch sehr niedrigen Zinsen und die fehlende Anlagealternativen bei den Banken sorgen zwischenzeitlich dafür, dass Immobilieninvestitionen in Randmärkten eine erhöhte Nachfrage verspüren und auch dort für leicht steigende Preise sorgen.

Die von der Bundesregierung in den letzten Jahren erlassenen Gesetze zur Regulierung des Mietmarktes haben nur teilweise zu den gewünschten Ergebnissen geführt. Die Mietpreise in den großen Städten sind im Durchschnitt leicht gestiegen, das Angebot an Mietwohnraum ist drastisch zurückgegangen. Die gewünschte Entlastung der Mieter ist in vielen Fällen nicht eingetreten.

Insgesamt bleibt der Gesamtmarkt der wohnwirtschaftlichen Immobilien in den Ballungsräumen ganz klar ein Verkäufermarkt. Derzeit sind Tendenzen absehbar, dass sich diese Situation auf die Randmärkte außerhalb der großen Ballungsräume ausdehnt.

Teil 2

Der von mir beim letzten Mal beschriebene Bundestrend im Immobilienmarkt kommt zwischenzeitlich immer mehr in Gera an. Im Einzelnen stellen sich die Teilmärkte wie folgt dar:

Immobilientrend Gera allgemein:

Die starke Nachfrage nach eigengenutzten Objekten, wie Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser im unmittelbaren Stadtbereich hat sich weiter erhöht, sodass in diesem Bereich zwischenzeitlich von einem Verkäufermarkt gesprochen werden kann. In unmittelbarer Umgebung von Gera halten sich Nachfragen und Angebote die Waage, ausgeglichene Marktverhältnisse sind vorhanden. Den stärksten Nachfrageschub haben Eigentumswohnungen im Stadtgebiet Gera in unterschiedlichen Größen und Lagen erfahren, sodass aus dem bisherigen Käufermarkt immer mehr ein ausgeglichen Markt wird.

Baugrundstücke in Gera:

Das Angebot an Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser steht einer kontinuierlichen Nachfrage gegenüber. Die seit Jahren auffällige Verbindung von Grundstücken mit neu zu errichtenden Einfamilienhäusern (Bauträgerobjekte) ist weiterhin deutlich erkennbar. Immer wieder sind auch „bauträgerfreie“ Angebote zu finden, was jedoch noch immer eine Ausnahme darstellt. Die Preise schwanken von 50,– €/m² in einfachen Lagen, über 85,– €/m² in guten Gegenden bis hin zu 135,– €/m² in den bevorzugtesten Quartieren, z. B. in der Gartenstadt in Debschwitz. Insgesamt ist von einem gesunden Gesamtmarkt ohne wesentliche Veränderung zu sprechen.

Etwas anders sieht es bei Grundstücken für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern aus. Es werden zwar Preise von 150,– €/m² bis 300,– €/m² genannt. Verkaufsvorgänge zum Bodenrichtwert sind im Gegensatz zu Vorjahren zwischenzeitlich auch in mehreren Stadtteilen vorgekommen.

Teil 3

Freistehende Einfamilienhäuser in Gera:

In diesem Bereich hat sich die Dynamik der letzten Jahre weiter fortgesetzt. Die Nachfrage steigt immer weiter an und trifft auf immer weniger oder stark ausgesuchtes Angebot. Dies wieder führt dazu, dass Interessenten nach ihrer vergeblichen Suche nach einer Gebrauchtimmobilie auf die Neubauangebote der Bauträger ausweichen. Objekte mit guter bis sehr guter Infrastruktur im Bereich der öffentlichen Verkehrsmittel werden bei steigenden Preisen in sehr kurzer Zeit verkauft, insbesondere in den Stadtteilen Debschwitz, Untermhaus und Zwötzen. Besonders gerne werden Häuser gekauft, die abseits der Hauptverkehrswege, aber doch in gut erreichbarer Entfernung zu den infrastrukturellen Einrichtungen (ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten) liegen. Insgesamt werden Preise von 95 TEUR (einfache Lage bis 100 m² Wohnfläche) bis 325 TEUR (sehr gute Lage mit ca. 200 m² Wohnfläche) aufgerufen. Zwischenzeitlich werden auch Kaufpreise über 300 TEUR erreicht.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass zwischenzeitlich bei Kaufpreisen bis zu 250 TEUR eine sehr gute Nachfrage vorhanden ist. Die Vermarktungszeiten sind sehr kurz, Objekte werden immer häufiger bereits verkauft, bevor sie im offiziellen Marktgeschehen erscheinen.

In diesem Marktbereich bestimmen immer mehr die Verkäufer die Bedingungen. Allerdings ist auch in der derzeitigen Konstellation nicht jeder Kaufpreis durchsetzbar, Käufer selektieren zu teure Angebote konsequent aus. Mangels städtischen Angebots hat auch die Nachfrage in Randgebieten außerhalb des ÖPNV zugenommen und Objekte können leichter verkauft werden als früher.

Teil 4

Reihenhäuser in Gera:

Reihenhäuser werden in Gera nicht ganz so häufig angeboten. In gutem, saniertem Zustand werden für ältere Objekte Preise bis zu 150 TEUR bezahlt, für Reihenendhäuser mehr als für Reihenmittelhäuser. Die übliche Kaufpreisspanne liegt zwischen 60 und 120 TEUR bei einer Wohnfläche von ca. 100 m², je nach Bauzustand und Alter.

Eigentumswohnungen in Gera:

Dieser Teilmarkt hat sich zu unserer Überraschung in jüngster Vergangenheit sehr gut entwickelt. Die Nachfrage ist gut, die Anzahl der Angebote nimmt ab, sodass wir immer mehr auf einen ausgeglichenen Markt zusteuern. Neubauvorhaben für Preise über 2.000,– €/m² sind zwar im Angebot, tun sich aber mit einem Verkauf weiterhin sehr schwer.

Es werden hauptsächlich Altbestände gehandelt, bei denen bei der Kaufpreisfindung zwischen Wohnungen, die üblicherweise für eine Eigennutzung geeignet sind (ab 3-Raum-Wohnung mit Balkon) und Einheiten, die aufgrund Ihrer Größe oder Ausstattung eher für Kapitalanleger in Frage kommen (bis 2-Raum) unterschieden werden muss. Von stärkerem Interesse sind derzeit Eigentumswohnungen im innerstädtischen Bereich oder den begehrten Wohnlagen (z. B. Debschwitz-West und Untermhaus), die in guten Mikrolagen mit guter Ausstattung teilweise Spitzenpreise bis zu 1.400,– €/m² erzielen. Ansonsten werden üblicherweise für „Kapitalanlegerwohnungen“ durchschnittlich 500,– €/m² und für „Eigennutzerwohnungen“ durchschnittlich 800,– €/m² gezahlt.

Eigentumswohnungen lassen sich zwischenzeitlich bei marktgerechten Preisen in einer angemessenen Zeit vermarkten, wenn die Objekte mindestens über eine mittlere Qualität verfügen.

Teil 5

Renditeobjekte/Mehrfamilienhäuser in Gera:

Die Tendenz des letzten Jahres, dass viele auswärtige Kapitalanleger in Gera Renditeobjekte nachfragen, hat sich weiter fortgesetzt. Die weiter zunehmende Nachfrage von einheimischen Investoren, die zum ersten oder auch wiederholten Male Immobilien als Geldanlage nutzen, führt derzeit zu schnellen Marktumsätzen. Gera zählt weiterhin zu den Städten mit den größten Renditechancen in Deutschland, was weitere, potentielle Käufer in die Stadt lockt.

Im Zusammenhang mit den günstigen Einstiegspreisen, die zwischen dem 9 und 14fachen der Jahres-Nettokaltmiete liegen, ergeben sich Mietrenditen, die in anderen Städten nicht erreichbar sind. Aber auch in Gera ist ein genauer Blick auf die Mikrolage entscheidend, denn nicht alle Wohnlagen sind gleich stark nachgefragt.

Insgesamt ist das Angebot an Mehrfamilienhäusern deutlich ausgedünnt. Die Nachfrage kann durch die vorhandenen Angebote nicht mehr vollständig abgedeckt werden. Objekte werden immer häufiger schon vor der Präsentation auf dem Markt verkauft.

Mietpreise in Gera:

Die Mietpreise in Gera weisen weiter eine leicht steigende Tendenz auf. Objekte in Gera-Untermhaus und Debschwitz (Westseite) und/oder mit Balkon sind sehr stark gesucht. Die Mietpreise variieren je nach Lage und Größe zwischen 4,50 €/m² und 6,50 €/m². Bei Erstbezug nach Neubau/Komplettsanierung sollen in Untermhaus auch schon Mietpreise von 10,00 €/m² aufgerufen und bezahlt worden sein. Insgesamt ein weiterhin ausgewogener Teilmarkt.

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