Immotipp 223 – 227: Immobilien-Marktbericht Gera 2015

Teil 1

Schon zu einer guten Gewohnheit ist es für mich geworden, einmal im Jahr über die allgemeinen Veränderungen in der Immobilienbranche und die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise in Gera zu berichten. Gerade zum Jahresanfang, wo erfahrungsgemäß sehr viele Eigentümer beginnen über einen Verkauf Ihrer Immobilie nachzudenken, hilft ein derartiger Bericht für eine erste Orientierung.

Bundesweiter Trend allgemein:

Seit geraumer Zeit ist die Immobilienbranche von massiven Veränderungen betroffen. Zum einen, für viele spürbar und nachzuvollziehen, sind die Preise insbesondere in den Ballungsräumen in nie erreichte Höhen gestiegen. Weiter niedrige Zinsen und fehlende Anlagealternativen sorgen für eine gleichbleibend hohe Nachfrage nach Objekten aller Art, die jedoch immer häufiger, insbesondere in Teilmärkten wie bei Einfamilienhäusern, auf wenig bis gar kein Angebot trifft. Dieser Trend drückt sich in steigenden Kaufpreisen für Immobilien deutlich aus. Interessant dabei: Selbst viele Marktteilnehmer können zukünftige Entwicklungen nicht mehr zuverlässig einschätzen (Immobilienblase?).

Weiterhin wird die Arbeit der Immobilienmakler durch immer neue Gesetzesänderungen erschwert. Arbeitsabläufe und Angebotsarten müssen immer häufiger aktuellen Entwicklungen angepasst werden. Beispielhaft seien an dieser Stelle das Geldwäschegesetz, die Einführung des Widerrufsrechts sowie das Bestellerprinzip im Teilmarkt Wohnungsvermietung genannt.

Insgesamt ist der Gesamtmarkt der wohnwirtschaftlichen Immobilien in den Ballungsräumen immer noch ganz klar ein Verkäufermarkt, d. h. die Preise und Bedingungen werden immer häufiger durch den Verkäufer maßgeblich bestimmt. Im ländlichen Bereich ist eine steigende Nachfrage bei einem insgesamt ausgeglichen Markt festzustellen.

Teil 2

Der von mir im letzten Immotipp beschriebene Bundestrend im Immobilienmarkt ist nur bedingt auf Gera übertragbar. Im Einzelnen stellen sich die Teilmärkte wie folgt dar:

Immobilientrend Gera allgemein:

Besonders stark nachgefragt werden eigengenutzte Objekte, wie Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser im unmittelbaren Stadtbereich. War in den vergangenen Jahren noch ein relativ ausgewogener Teilmarkt erkennbar, ist in einigen Regionen bereits ein Verkäufermarkt entstanden. In unmittelbarer Umgebung von Gera sind die Nachfragen zwischenzeitlich auf Angebotsniveau angekommen und damit ausgeglichene Marktverhältnisse entstanden. Auch Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Größen und Lagen, die in den letzten Jahren einen Dornröschenschlaf gehalten haben, erfahren deutlich mehr Aufmerksamkeit mit entsprechenden Verkaufsaktivitäten.

Baugrundstücke in Gera:

Das Angebot an Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser steht einer kontinuierlichen Nachfrage gegenüber. Die seit Jahren auffällige Verbindung von Grundstücken mit neu zu errichtenden Einfamilienhäusern (Bauträgerobjekte) ist weiterhin deutlich erkennbar. Immer wieder sind auch „bauträgerfreie“ Angebote zu finden, was jedoch noch immer eine Ausnahme darstellt. Die Preise schwanken von 50,– €/m² in einfachen Lagen, über 85,– €/m² in guten Gegenden bis hin zu 135,– €/m² in den bevorzugtesten Quartieren, z. B. in der Gartenstadt in Debschwitz. Insgesamt ist von einem gesunden Gesamtmarkt zu sprechen.

Etwas anders sieht es bei Grundstücken für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern aus. Es werden zwar Preise von 150,– €/m² bis 300,– €/m² genannt, Verkaufsvorgänge sind mir aber nur in den gefragten Wohnlagen in Untermhaus bekannt geworden.

Teil 3

Freistehende Einfamilienhäuser in Gera:

Der Markt der Einfamilienhäuser ist seit Jahren der dynamischste Teilmarkt in Gera. Eine kontinuierlich gleichbleibende Nachfrage steht einem stark eingeschränkten Angebot gegenüber. Dies führt immer wieder dazu, dass Interessenten nach vergeblicher Suche nach einer Gebrauchtimmobilie auf die Neubauangebote der Bauträger ausweichen. Objekte mit guter bis sehr guter Infrastruktur im Bereich der öffentlichen Verkehrsmittel werden bei leicht steigenden Preisen in sehr kurzer Zeit verkauft, insbesondere in den Stadtteilen Debschwitz, Untermhaus und Zwötzen. Besonders gerne werden Häuser gekauft, die abseits der Hauptverkehrswege, aber doch in gut erreichbarer Entfernung zu den infrastrukturellen Einrichtungen (ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten) liegen. Insgesamt werden Preise von 95 TEUR (einfache Lage bis 100 m² Wohnfläche) bis 295 TEUR (sehr gute Lage mit ca. 200 m² Wohnfläche) aufgerufen. Nur selten werden Kaufpreise über 300 TEUR erreicht.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass bei Kaufpreisen bis 210 TEUR eine sehr gute Nachfrage vorhanden ist. Immobilien mit gehobenen Ansprüchen und entsprechender Ausstattung werden auch weiterhin nur von einem sehr kleinen, aber ausgewählten Käuferpotential nachgefragt und bedürfen deshalb einer längeren Vermarktungszeit.

Da das Angebot noch immer etwas kleiner als die Nachfrage ist, kann von einem leichten Verkäufermarkt gesprochen werden. Allerdings ist auch in der derzeitigen Konstellation nicht jeder Kaufpreis durchsetzbar, Käufer können noch immer ein zu teures Angebot ausselektieren. Außerhalb des städtischen ÖPNV ist ein drastischer Abfall der Nachfrage feststellbar. Die realisierbaren Preise fallen in diesen Lagen deutlich ab.

Teil 4

Reihenhäuser in Gera:

Im letzten Jahr wurden immer wieder mal Reihenhäuser aus Altersgründen in Gera zum Verkauf angeboten. In gutem, saniertem Zustand werden für ältere Objekte und auch für neuere Immobilien Preise bis zu 140 TEUR bezahlt. Die übliche Kaufpreisspanne liegt zwischen 60 und 120 TEUR, je nach Bauzustand und Alter.

Eigentumswohnungen in Gera:

Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen hat sich auch in 2015 weiter positiv entwickelt. Die Nachfrage nimmt kontinuierlich zu, die Anzahl der Angebote bleibt hoch, sodass wir auf einen ausgeglichenen Markt zusteuern. Neubauvorhaben für Preise um die 2.000,– €/m² sind zwar im Angebot, tun sich aber mit einem Verkauf weiterhin sehr schwer.

Es werden hauptsächlich Altbestände gehandelt, bei denen bei der Kaufpreisfindung zwischen Wohnungen, die üblicherweise für eine Eigennutzung geeignet sind (ab 3-Raum-Wohnung mit Balkon) und Einheiten, die aufgrund Ihrer Größe oder Ausstattung eher für Kapitalanleger in Frage kommen (bis 2-Raum) unterschieden werden muss. Von stärkerem Interesse sind derzeit Eigentumswohnungen im innerstädtischen Bereich oder den begehrten Wohnlagen (z. B. Debschwitz-West und Untermhaus), die in guten Mikrolagen mit guter Ausstattung teilweise Spitzenpreise bis zu 1.400,– €/m² erzielen. Ansonsten werden üblicherweise für „Kapitalanlegerwohnungen“ durchschnittlich 500,– €/m² und für „Eigennutzerwohnungen“ durchschnittlich 800,– €/m² gezahlt.

Eigentumswohnungen lassen sich zwischenzeitlich bei marktgerechten Preisen in einer angemessenen Zeit vermarkten, wenn die Objekte mindestens über eine mittlere Qualität verfügen.

Teil 5

Renditeobjekte/Mehrfamilienhäuser in Gera:

Die seit geraumer Zeit festzustellende Tendenz, dass viele auswärtige Kapitalanleger in Gera Renditeobjekte nachfragen, hat sich deutlich bestätigt. Hinzu kommt zwischenzeitlich auch eine gute bis sehr gute Nachfrage von einheimischen Investoren, die zum ersten oder auch wiederholten Male Immobilien als Geldanlage nutzen. Gera zählt immer noch zu den Städten mit den größten Renditechancen in Deutschland, deshalb verlegen potentielle Käufer ihr Interesse in unsere Stadt. Gut so, aber warum?

Zum einen sind die Mietpreise in Gera seit Jahren preiswert, aber konstant bis leicht steigend. Im Zusammenhang mit den günstigen Einstiegspreisen, die zwischen dem 9 und 12fachen der Jahres-Nettokaltmiete liegen, ergeben sich Mietrenditen, die in anderen Städten nicht erreichbar sind. Aber auch in Gera ist ein genauer Blick auf die Mikrolage entscheidend, denn nicht alle Wohnlagen sind gleich stark nachgefragt.

Insgesamt schätzen wir dieses Marktsegment weiterhin als eher ausgeglichen ein. Das vorhandene Angebot steht einer gestiegenen Nachfrage gegenüber.

Mietpreise in Gera:

Wie oben bereits erwähnt, sind die Mietpreise in Gera seit Jahren konstant mit leicht steigender Tendenz. Objekte in Gera-Untermhaus und Debschwitz (Westseite) und/oder mit Balkon sind sehr stark gesucht. Die Mietpreise variieren je nach Lage und Größe zwischen 4,– €/m² und 6,– €/m². Bei Erstbezug nach Neubau/Komplettsanierung wurden auch schon Mietpreise von 7,50 €/m² oder leicht darüber erzielt. Insgesamt ein ausgewogener Teilmarkt.

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