Immotipp 184-188: Marktbericht Gera 2014

Ziel dieses Immotipps ist es unter anderem, immer wieder über Entwicklungen der Immobilienbranche zu berichten. Deshalb ist es Zeit, einen aktuellen Marktbericht zu veröffentlichen:

Bundesweiter Trend allgemein:

Die Nachwirkungen der Finanzkrise und weiter fallende Zinsen haben die Nachfrage nach Immobilien weiter angeheizt. Viele Haushalte, die bisher eine Finanzierung nicht stemmen konnten, werden durch das niedrige Zinsniveau in die Lage versetzt, sich Ihren Traum nach den eigenen Wänden zu realisieren. Wer seine vorhandene, eigengenutzte Immobilie auf ein ansprechendes Niveau gebracht hat, kauft Immobilien zur Geldanlage. Diese Trends drücken sich in steigenden Kaufpreisen für Immobilien deutlich aus. In Ballungsräumen steigt die Angst vor einer Immobilienblase.

Selbst bei Immobilienmaklern, insbesondere in den westlichen Bundesländern, ist im Bereich der wohnwirtschaftlichen Immobilien fast kein Angebot mehr feststellbar. Viele Objekte werden, ohne dass sie jemals öffentlich auf dem Markt sind, sehr schnell „unter der Hand“ verkauft. Der Gesamtmarkt der wohnwirtschaftlichen Immobilien ist in den Ballungsräumen ganz klar ein Verkäufermarkt, d. h. die Preise und Bedingungen werden immer häufiger durch den Verkäufer maßgeblich bestimmt. Im ländlichen Bereich ist eine steigende Nachfrage bei einem insgesamt ausgeglichen Markt festzustellen.

Bei gewerblichen Immobilien ist die Situation generell sehr differenziert. Einzelne Objektarten, -lagen, -nutzungsarten und –zustände erfahren eine sehr unterschiedliche Nachfrage.

Leider ist der bundesweite Trend auf den Immobilienmarkt in Gera nur zum Teil übertragbar. Einzelne Teilmärkte folgen dem Trend und der Entwicklung deutlicher als andere. Aber im Einzelnen:

Immobilientrend Gera allgemein:

Insgesamt ist auch in Gera eine deutlich spürbare Belebung der Nachfrage erkennbar. Besonders stark werden eigengenutzte Objekte wie Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser nachgefragt. Auch Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Größen und Lagen, die in den letzten Jahren einen Dornröschenschlaf gehalten haben, erfahren deutlich mehr Aufmerksamkeit mit entsprechenden Verkaufsaktivitäten.

Baugrundstücke in Gera:

Das Angebot an Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser steht einer kontinuierlichen Nachfrage gegenüber. Die seit Jahren auffällige Verbindung von Grundstücken mit neu zu errichtenden Einfamilienhäusern (Bauträgerobjekte) ist etwas zurückgegangen. Immer häufiger sind „bauträgerfreie“ Angebote zu finden. Die Preise schwanken von 50,– €/m² in einfachen Lagen, über 85,– €/m² in guten Gegenden bis hin zu 135,– €/m² in den bevorzugtesten Quartieren z. B. in der Gartenstadt in Debschwitz. Insgesamt ist von einem gesunden Gesamtmarkt zu sprechen.

Etwas anders sieht es bei Grundstücken für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern aus. Es werden zwar Preise von 150,– €/m² bis 300,– €/m² genannt, Verkaufsfälle sind aber eher selten feststellbar.

Freistehende Einfamilienhäuser in Gera:

Dieser Teilmarkt hat in den letzten Wochen und Monaten auch in Gera sehr stark an Dynamik gewonnen. Die Nachfrage nach fertigen Einfamilienhäusern ist derzeit sehr hoch, das Angebot ist aber stark eingeschränkt. Immobilien mit guter bis sehr guter Infrastruktur im Bereich der öffentlichen Verkehrsmittel werden bei leicht steigenden Preisen in sehr kurzer Zeit verkauft. Aus diesen Gründen sind die Stadtteile Debschwitz, Untermhaus und Zwötzen als Wohnstandorte am stärksten gefragt. Innerhalb dieser Bereiche werden Lagen bevorzugt, die abseits der Hauptverkehrswege, aber doch in gut erreichbarer Entfernung zu den infrastrukturellen Einrichtungen liegen. Insgesamt werden Preise von 90 TEUR (einfache Lage bis 100 m² Wohnfläche) bis 285 TEUR (sehr gute Lage mit ca. 200 m² Wohnfläche) aufgerufen. Nur selten werden Kaufpreise über 300 TEUR erreicht.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass bei Kaufpreisen bis 200 TEUR eine sehr gute Nachfrage vorhanden ist. Immobilien mit gehobenen Ansprüchen und entsprechender Ausstattung werden auch weiterhin nur von einem sehr kleinen, aber ausgewählten Käuferpotential nachgefragt und bedürfen deshalb einer längeren Vermarktungszeit und einer deutlich verbesserten Darstellung beim Marketing.

Da derzeit das Angebot kleiner als die Nachfrage ist, kann von einem leichten Verkäufermarkt gesprochen werden. Allerdings ist auch in der derzeitigen Konstellation nicht jeder Kaufpreis durchsetzbar, Käufer können noch immer ein zu teures Angebot ausselektieren.

Reihenhäuser in Gera:

Es werden nur selten Reihenhäuser in Gera angeboten. Erfahrungsgemäß ist die Nachfrage bei älteren, unsanierten Häusern wie beispielsweise in Heinrichsgrün oder Tinz aufgrund der Kaufpreishöhen zwischen 60 und 90 TEUR sehr hoch, was zu einem sehr schnellen Verkauf führt. Immobilien neueren Datums dieses Segments, die nur selten zu finden sind, werden für Preise bis zu 140 TEUR verkauft.

Eigentumswohnungen in Gera:

Die Marktlage in diesem Teilmarkt hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. Noch immer steht einer Vielzahl von Angeboten nur eine geringe Nachfrage gegenüber. Entgegen früherer Jahre ist auch das eine oder andere Neubauvorhaben für Preise unter 2.000,– €/m² im Angebot.

Häufiger werden Altbestände gehandelt, bei denen bei der Kaufpreisfindung zwischen Wohnungen, die üblicherweise für eine Eigennutzung geeignet sind (ab 3-Raum-Wohnung mit Balkon) und Einheiten, die aufgrund Ihrer Größe oder Ausstattung eher für Kapitalanleger in Frage kommen (bis 2-Raum) unterschieden werden muss. Von stärkerem Interesse sind derzeit Eigentumswohnungen im innerstädtischen Bereich oder den begehrten Wohnlagen (z. B. Untermhaus), die in guten Mikrolagen mit guter Ausstattung teilweise Spitzenpreise bis zu 1.200,– €/m² erzielen. Ansonsten werden üblicherweise für „Kapitalanlegerwohnungen“ durchschnittlich 500,– €/m² und für „Eigennutzerwohnungen“ durchschnittlich 750,– €/m² gezahlt.

Eigentumswohnungen lassen sich zwischenzeitlich bei marktgerechten Preisen in einer angemessenen Zeit vermarkten, wenn die Objekte mindestens über eine mittlere Qualität verfügen.

Renditeobjekte/Mehrfamilienhäuser in Gera:

Seit geraumer Zeit ist festzustellen, dass viele Kapitalanleger, die bisher in Erfurt, Weimar oder Jena Objekte erworben haben, in Gera Renditeobjekte nachfragen. Dies ist darauf zurück zu führen, dass in den erstgenannten Städten fast keine Angebote vorhanden sind bzw. die Renditeerwartungen der Anleger nicht zu erfüllen sind. Da Gera immer noch zu den Städten mit den größten Renditechancen in Deutschland zählt, verlegen potentielle Käufer ihr Interesse in unsere Stadt. Warum?

Zum einen sind die Mietpreise in Gera seit Jahren preiswert, aber konstant bis leicht steigend. Im Zusammenhang mit den günstigen Einstiegspreisen, die zwischen dem 9 und 11fachen der Jahres-Nettokaltmiete liegen, ergeben sich Mietrenditen, die in anderen Städten nicht erreichbar sind. Aber auch in Gera ist ein genauer Blick auf die Mikrolage entscheidend, denn nicht alle Wohnlagen sind gleich stark nachgefragt.

Insgesamt schätzen wir dieses Marktsegment als ausgeglichen ein. Das vorhandene Angebot steht einer leicht steigenden Nachfrage gegenüber.

Mietpreise in Gera:

Wie oben bereits erwähnt, sind die Mietpreise in Gera seit Jahren konstant mit leicht steigender Tendenz. Objekte in Gera-Untermhaus und Debschwitz (Westseite) und/oder mit Balkon sind sehr stark gesucht. Die Mietpreise variieren je nach Lage und Größe zwischen 4,– €/m² und 6,– €/m². Bei Erstbezug nach Neubau/Komplettsanierung wurden auch schon Mietpreise von 7,50 €/m² oder leicht darüber erzielt. Insgesamt ein ausgewogener Teilmarkt.

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