Bewertungsverfahren im Überblick: Das Ertragswertverfahren

blog author

Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen angewendet. Darunter fallen also Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, aber auch Einkaufszentren, Parkhäuser und Logistikflächen.

Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag. Damit sind die Mieteinnahmen gemeint, abzüglich der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Mietausfälle, die der Eigentümer zu tragen hat. Im nächsten Schritt wird der Bodenwert ermittelt. Das geschieht meist mithilfe eines Vergleichswertverfahrens. Aus diesen beiden Faktoren, dem Bodenwert des Grundstücks und der Höhe der Mieteinnahmen, errechnet sich der abschließende Gesamtertragswert.

Man unterscheidet ein einfaches Ertragswertverfahren von einem vollständigen. Bei ersterem bleiben Grundstückswert und die sich daraus ergebende Bodenwertverzinsung unberücksichtigt. In die Wertermittlung fließt ausschließlich der Wert der darauf errichteten Immobilie ein.

Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird zusätzlich die Bodenwertverzinsung einbezogen. Dies geschieht auf Basis eines Vergleichswertverfahrens. Hierfür wird der Liegenschaftszinssatz herangezogen. Er wird von den lokalen Gutachterausschüssen auf Basis vergangener Immobilientransaktionen ermittelt.

Beim Ertragswertverfahren wird nur der Bodenwert mit diesem Liegenschaftszinssatz verzinst, nicht die darauf errichtete Immobilie. Denn der Wert des Bodens ist Schwankungen unterlegen; der Wert des Gebäudes geht hingegen mit seinem Alter und der Abnutzung tendenziell immer weiter zurück. Wird in ein Gebäude nicht permanent und umfassend investiert, reduziert sich auch die erzielbare Miete.

Ebenso wie beim Vergleichs- und Sachwertverfahren, so fließen auch beim Ertragswertverfahren zudem Umstände in die Berechnung ein, die den Wert mindern beziehungsweise erhöhen. Muss der Käufer eines Mietshauses beispielsweise damit rechnen, in absehbarer Zeit den Dachstuhl zu erneuern, drückt sich dies bereits im Kaufpreis der Immobilie in Form einer Reduzierung aus.

Bietet sich für Ihre Immobilie ein Ertragswertverfahren an? Wir übernehmen die Bewertung gerne für Sie.

Foto: hayatikyhan

Kennen Sie schon
unsere Ratgeber?

blog author

Wohnen im Alter

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Unser Team

Peter Vierheilig

Geschäftsführer
Bankfachwirt (IHK)

Wenn ich ein Haus wäre, wäre ich:
ein Tiny-House auf einer schönen, einsamen Insel

03 65 - 8 32 31 22 info@vierheilig-immobilien.de

Ingrid Hager

Assistentin der Geschäftsleitung
Bürokauffrau

Wenn ich ein Haus wäre, wäre ich:
ein Fischerhaus in Portugal am Atlantik

03 65 - 8 32 31 22 hi@vierheilig-immobilien.de

Sandra Ehrhardt

Leiterin Verkauf
Immobilienkauffrau (IHK)

Wenn ich ein Haus wäre, wäre ich:
ein gemütliches Familienhaus mit Garten

03 65 - 8 32 31 22 es@vierheilig-immobilien.de

Jana Olejak

Leiterin Vermietung & Zwangsversteigerung
Versicherungskauffrau (IHK)

Wenn ich ein Haus wäre, wäre ich:
eine Almhütte in Südtirol

03 65 - 8 32 31 22 oj@vierheilig-immobilien.de

Tom Wagner

Immobilienberater Verkauf/Vermietung
B.A. Immobilienwirtschaft

Wenn ich ein Haus wäre, wäre ich:
eine moderne Stadtvilla

03 65 - 8 32 31 22 wt@vierheilig-immobilien.de

Cornelia Mattert-Güter

Immobilienberaterin Verkauf
Marketing/Werbung

Wenn ich ein Haus wäre, wäre ich:
ein Zwitter aus Villa Kunterbunt & Bauernhaus

03 65 - 8 32 31 22 mc@vierheilig-immobilien.de